在美國買房物業(yè)管理費(fèi)一般是如何收取?

美國公寓的物業(yè)叫做COMMON-CHARGES意思是二級收費(fèi)，或則是業(yè)主鏈接共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。但是和國內(nèi)的制度相比較比較，美國公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國內(nèi)有諸多完全不同。

美國政府根本不參與物業(yè)費(fèi)的制度，政府如此關(guān)心的是國家的財政收入，再加之只會制定定購?fù)恋氐亩愂諛?biāo)準(zhǔn)，新蓋的樓一般都有吧15-20年的減免稅期。

每一個造樓計劃都前提是換取政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購樓時要附一本已換取政府審批同意的該公寓OFFERINGPLAN。OFFERINGPLAN是公寓產(chǎn)品說明書，內(nèi)容除了該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計劃、價格、物業(yè)費(fèi)包括業(yè)主委員會選舉法就這些。OFFERINGPLAN一經(jīng)政府審批，開發(fā)商就沒法決定其中的一丁點(diǎn)條例，如要變動，必須由律師書寫可以修改報告(amendment)能夠得到政府司法部門審批方可執(zhí)行。

對買房的消費(fèi)者來講，OFFERINGPLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購房的重要的是參數(shù)。是因?yàn)橘I房的價格是一次性的，而物業(yè)費(fèi)亦是絕版的。所以才，是為使得大家按揭購房，開發(fā)商通常會盡很可能將物業(yè)費(fèi)如何制定在一個合理不的范圍內(nèi)。

一般來說，開發(fā)商會依據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算，來制定出公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要全額支付多少金額。物業(yè)費(fèi)開支的每一項(xiàng)都有幾頁紙的詳細(xì)說明，

咱們都知道，美國的人工費(fèi)用是比較貴的。但一般來說，美國大部分公寓的甩漿開支只不過是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。假如公寓的人工多開支遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)費(fèi)的33%，消費(fèi)者會認(rèn)真思索它的合理性了。

物業(yè)費(fèi)的另收是物業(yè)管理公司最有用的工作之一，而且這又是質(zhì)量管理公司的星級標(biāo)準(zhǔn)。

常見在公寓的OFFERINGPLAN中，早把收物業(yè)費(fèi)的、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，是說，從開發(fā)商買進(jìn)第一套單元就開始，這座公寓的每個單元就可以怎么支付物業(yè)費(fèi)，就沒已售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商全額支付，一分錢也又不能少。物業(yè)費(fèi)一般大都按月收的。管理公司在每個月的下旬向業(yè)主郵寄通知管理費(fèi)賬單。

在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費(fèi)的情況。

月月收物業(yè)費(fèi)，從財務(wù)與管理兩個方面都符合國家規(guī)定業(yè)主利益。它是以免管理公司與業(yè)主與法律糾紛的一項(xiàng)不重要規(guī)則。

在美國，開發(fā)商如何制定的物業(yè)費(fèi)并又不是固定設(shè)置增加的。公寓OFFERINGPLAN從政府審核批準(zhǔn)日又開始，一般有效期為一年或兩年，以后也可以據(jù)公寓實(shí)際的運(yùn)行情況，由業(yè)主委員會來并且一些調(diào)整，業(yè)主委員會重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司，指導(dǎo)業(yè)主想省錢理財。

再次出現(xiàn)新合同會制定的變更的情況，預(yù)算中的第6條——合同服務(wù)與易耗品，就再發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與以外公司簽訂的服務(wù)合同，的或電梯、中央冷暖等一些重大的損失設(shè)備的維修保養(yǎng)，那些合同費(fèi)不一定合不合理，業(yè)主委員會無權(quán)重新去尋找多家專業(yè)公司，進(jìn)行比對價格，簽訂新的合同。

在美國也有很多人怕買公寓，而且物業(yè)費(fèi)年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時報》等地方報刊及華文報紙就經(jīng)常刊登開發(fā)商、業(yè)主委員會與業(yè)主沖突的故事。比如2006年1月8日，紐約三大華文報紙刊登，中華大廈120名業(yè)主在大會上狂轟管理公司與業(yè)主委員會主席，要求業(yè)主委員會主席下不了臺，理由是年終的財務(wù)報告的支出費(fèi)用不清。

這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業(yè)主委員會想執(zhí)行人的素質(zhì)問題。從這些角度說，業(yè)主要積極主動地進(jìn)行物業(yè)管理十分重要。

美國公司的變更流程是

一、股權(quán)變更流程：1、去領(lǐng)《公司變更登記申請表》；2、變更營業(yè)執(zhí)照；3、變更組織機(jī)構(gòu)代碼證；4、變更稅務(wù)登記證；5、進(jìn)行變更銀行信息。二、公司股權(quán)變更所需資料：1、《公司變更登記申請表》；2、公司章程修正案；3、股東會決議；4、公司執(zhí)照高級長官本；5、全體股東身份證復(fù)印件；6、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件。

更換物業(yè)公司的流程是什么

1、提出申請。如果你所所居住的小區(qū)，物業(yè)已交付使用的建筑面積提升到50%以上，或則物業(yè)已交付使用的建筑面積都沒有達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的，那么業(yè)主5人不超過聯(lián)名系列可向該小區(qū)所在的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提出來書面申請，填報《業(yè)主大會籌備小組成立申請表》，后成立業(yè)主委員會。

2、才成立籌備小組。街道辦事處發(fā)來申請后，做出了決定書面批復(fù)文件意見，指導(dǎo)小區(qū)建立業(yè)主委員會籌備小組。

3、開展籌備工作。準(zhǔn)備之中小組經(jīng)批復(fù)建立后，應(yīng)告知物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的三百名業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其等材料報街道辦事處，街道辦事處通知關(guān)聯(lián)材料后5日內(nèi)將本案所涉資料交還籌備小組。

4、參與信息公示?；I備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置已張貼公告，親自問業(yè)主意見，并且將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布結(jié)果并直接發(fā)放給業(yè)主。

5、選委員會候選人。籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦一下才能產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人，并將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼能查到，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面郵寄送達(dá)一百五十名業(yè)主。

6、籌備業(yè)主大會。敲定小組完成不超過工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出來召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做到會務(wù)籌備工作。

7、招開大會選舉委員。敲定小組根據(jù)議程召開一次大會：收集、登記選票；會議表決并表決投票《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》為了公開唱票、點(diǎn)票，宣布命令選舉結(jié)果，出現(xiàn)業(yè)主委員會委員。會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表不予公布結(jié)果。

8、可以申請登記業(yè)主委員會。自才能產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持業(yè)主委員會登記申請表、街道辦事處批準(zhǔn)可以證明、業(yè)主授權(quán)委托書等相關(guān)文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)。

9、核準(zhǔn)批復(fù)。區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給與業(yè)主委員會書面形式批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門直接辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案成功。

物業(yè)管理的范圍有哪些地方

1、房屋的維護(hù)與修繕維護(hù)管理，這是房屋物業(yè)管理的通常方面。房屋及設(shè)備的維護(hù)管理絕對的保證房屋及設(shè)備在正常狀態(tài)下區(qū)分，不因不合不合理設(shè)施、不正確的使用照成損害，保持房屋及設(shè)備的完全破損。是從房屋及設(shè)備、設(shè)施的修繕延長房屋及設(shè)備、設(shè)施的使用年限，下降自然遭淘汰。充分發(fā)揮房屋及設(shè)備的效用，做到程序維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、可以使用人的合法權(quán)益。

2、綠化管理。會制定和如何實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供給一個那種溫馨、優(yōu)雅的生活環(huán)境。

3、衛(wèi)生管理。為產(chǎn)權(quán)人、在用人可以提供一個高品質(zhì)的衛(wèi)生環(huán)境區(qū)域，行最簡形矩陣產(chǎn)權(quán)人、在用人的居住需求。

4、治安管理。除了對房屋建筑教材習(xí)題解答設(shè)備設(shè)施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和不使用人的人身安全、財產(chǎn)安全管理，會制定并落實(shí)防火防盜等安全措施。

5、車輛交通管理。對小區(qū)的通常通道，停車場內(nèi)車場地及設(shè)施的管理。

6、公用市政設(shè)施管理。通過供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，除了代收款代交關(guān)聯(lián)費(fèi)用。

7、違章建筑的管理。和違章建筑主管部門，對違建進(jìn)行舉報監(jiān)督管理。

8、多種生活服務(wù)。接受公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃地面，垃圾清運(yùn)等常規(guī)項(xiàng)性服務(wù)；開辟夜間收費(fèi)停車場、收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場、旅游服務(wù)、養(yǎng)花種苗可以賣等經(jīng)營性服務(wù)。為產(chǎn)權(quán)人、可以使用人可以提供更方便，增加收入，彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足。