宜良代理記賬:“營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)讓房屋的注意事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是公司實(shí)務(wù)中肯定會(huì)接觸的問(wèn)題，特別是“營(yíng)改增”然后，很是新出現(xiàn)情況是需要大家特別注意，今天財(cái)稅君就為大家疏理了20條關(guān)與“營(yíng)改增”不久轉(zhuǎn)讓手續(xù)房屋的注意事項(xiàng)。

1.銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指對(duì)外轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指沒(méi)法移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)紊亂性質(zhì)、形狀變化的財(cái)產(chǎn)，以及建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，除開(kāi)住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住的地方、工作或者進(jìn)行別的活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物，除了道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

2.轉(zhuǎn)讓建筑物太遠(yuǎn)產(chǎn)權(quán)或是紫鉆使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓正在修建的建筑物或是構(gòu)筑物所有權(quán)的，這些在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)交納增值稅。

3.稅率和征收率

（1）一般納稅人適用規(guī)定一般計(jì)稅方法，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率為11%。

（2）一般納稅人區(qū)分簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和小規(guī)模納稅人（含那些個(gè)人）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，征收率為5%。

4.一般納稅人銷售其2016年4月30日前得到（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)可以你選擇適用規(guī)定簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以全面的勝利的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用除以該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或則全面的勝利不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，遵循5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)聽(tīng)從上述事項(xiàng)計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前拿到的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以得到的完全價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。本案所涉納稅人應(yīng)以取得的徹底價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用乘以該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或則拿到不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，聽(tīng)從5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以不選擇類型適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以得到的所有的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，明確的5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照本案所涉計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

7.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以全面的勝利的所有價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以全面的勝利的完全價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，通過(guò)5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

8.一般納稅人銷售其2016年5月1日后得到（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以全面的勝利的所有的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以得到的徹底價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或是全面的勝利不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，聽(tīng)從5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

9.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的所有的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以提出的所有的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，明確的5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

10.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和那些個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以全面的勝利的徹底價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用乘以該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或則拿到不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)通過(guò)上述事項(xiàng)計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

11.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以得到的完全價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

除以外個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)聽(tīng)從本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；那些個(gè)人明確的本條明確規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

12.別的個(gè)人銷售其全面的勝利（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其定購(gòu)的住房），應(yīng)以全面的勝利的完全價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用乘以該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或是得到不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，明確的5%的征收率向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

13.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售可以購(gòu)買的住房，將可以購(gòu)買不足2年的住房聯(lián)合經(jīng)銷的，通過(guò)5%的征收率全額公司繳納增值稅；將可以購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通地住房組織的銷售的，以銷售收入減去一可以購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率公司繳納增值稅；個(gè)人將網(wǎng)上購(gòu)買2年以上（含2年）的其它住房作為的銷售的，免征增值稅。

14.納稅人按規(guī)定從得到的完全價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣掉不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)也可以全面的勝利不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的對(duì)價(jià)的，應(yīng)拿到條件法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定的合不合法比較有效憑證。要不然，再不直接扣除。

根據(jù)上述規(guī)定憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，包括仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定的以外憑證。

15.納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照具體規(guī)定差額繳交增值稅的，如因丟失等原因不能需要提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)能提供其余能相關(guān)證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，參與差額扣取。納稅人同時(shí)恢復(fù)提出不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能可證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)憑發(fā)票接受差額扣除相應(yīng)。

16.稅收優(yōu)惠

（1）為另外國(guó)家住房制度改革，企業(yè)或行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)可以賣住房，免征增值稅。

（2）個(gè)人銷售自建港貨住房，免征增值稅。

（3）個(gè)人將網(wǎng)上購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房作為銷售好的，免征增值稅。（上述政策僅區(qū)分于北京市、上海市、廣州市和深圳市。）

17.預(yù)繳申報(bào)

除其余個(gè)人外的納稅人轉(zhuǎn)讓其拿到的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅時(shí)，需需要填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。其余個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不需預(yù)繳稅款。

納稅人轉(zhuǎn)讓其拿到的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，這個(gè)可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期不再抵減。

18.銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人一一補(bǔ)開(kāi)或是稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄如何填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不需要填寫)，“單位”欄填寫好面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其無(wú)法變更土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(你選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目~~)，以得到的所有的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓公司土地時(shí)向政府部門怎么支付的土地價(jià)款、在拿到土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售讓其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，也可以你選范圍問(wèn)題簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以拿到的所有的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除按的土地價(jià)款。

發(fā)票開(kāi)具：一般納稅人銷售自身的新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自身開(kāi)具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售讓其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前交納并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未出具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以不直接開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定素?zé)o補(bǔ)開(kāi)增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。

一般納稅人向那些個(gè)人銷售自行旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得擅入開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

20.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行的新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

發(fā)票開(kāi)具：小規(guī)模納稅人銷售讓其開(kāi)發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行直接開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方是需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

小規(guī)模納稅人銷售自行變更土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未出具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，這個(gè)可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，豈能先申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定絕無(wú)補(bǔ)開(kāi)增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。

小規(guī)模納稅人向以外個(gè)人銷售讓其旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得可以申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)比較復(fù)雜的稅事，財(cái)稅君在此也再歸納后了，大家很清楚了嗎

可以查詢各地區(qū)業(yè)務(wù)請(qǐng)?jiān)冱c(diǎn)擊：建筑資質(zhì)辦理，餐飲資質(zhì)辦理，醫(yī)療資質(zhì)辦理

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代理記賬公司帶戶轉(zhuǎn)讓能接手嗎

可以不得到，但是有一些問(wèn)題不需要再注意

1、全部的憑證都品種齊全，如果不是很有可能全面檢查下上稅憑證后面的附件會(huì)不會(huì)資料齊全；

2、大部分的報(bào)表全的（除開(kāi)財(cái)務(wù)報(bào)表和納稅申報(bào)表）；

3、如果不是的是財(cái)務(wù)軟件記賬，帳套要備份過(guò)來(lái)，保存好。并可以打印好截至到到最后一天的余額表，該表與財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行核對(duì)無(wú)誤后；

4、進(jìn)行核對(duì)現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬是不是賬物相符；

5、檢查在代理記賬期間全部和稅務(wù)或者的資料是不是我資料齊全發(fā)下；

6、全部收不到的資料要列明清單，雙方簽字確認(rèn)。

【代理記賬】不經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)成公司如何轉(zhuǎn)讓

公司注冊(cè)后成立后，導(dǎo)致其它原因企業(yè)根本無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而棄之不管不顧，這樣的會(huì)造成對(duì)公司股東有比較大的影響，所以我一般建議注銷公司或者轉(zhuǎn)讓公司，那么下面給大家分享下。

一、自己做公司轉(zhuǎn)讓流程

公司轉(zhuǎn)讓可以實(shí)際可以更換股東、轉(zhuǎn)移股份來(lái)結(jié)束。現(xiàn)成公司轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)單，流程方便,安全。流程追加：

1)再確認(rèn)公司資料完整及賬戶算正常;

2)簽訂代理人有償轉(zhuǎn)讓書;

3)更改后資料。和可以修改董事、股權(quán)，新董事接手后并去辦理股權(quán)變更;100%把股份協(xié)議給購(gòu)買者。

4)新董事去辦理賬戶變更(公司有賬戶的);

5)轉(zhuǎn)股文件掃描給原董事最后確認(rèn)，必須保證安全、你不用擔(dān)心。

注：若公司名稱不需要你要改，則會(huì)產(chǎn)生遷址費(fèi)用和各邊可以辦理時(shí)間

二、公司轉(zhuǎn)讓需可以提供的資料

轉(zhuǎn)讓公司必須提供一整套的“公司資料”，科澤利斯克：

1)公司注冊(cè)成立證書

2)商業(yè)登記證書

3)公司章程

4)公司鋼印

5)會(huì)議記錄本

6)股票本

7)按照法律記錄薄

三、現(xiàn)成公司轉(zhuǎn)讓好處

1)現(xiàn)成公司做買賣可以我得到有償轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。注銷公司是需要一筆注銷后費(fèi)用，而轉(zhuǎn)讓還是可以完成任務(wù)受轉(zhuǎn)讓方怎么支付的少額收入。

2)轉(zhuǎn)讓時(shí)間短。注銷公司一般不需要6-9個(gè)月左右吧;而有償轉(zhuǎn)讓公司3-5天再試一下。

3)合法嗎規(guī)避責(zé)任。

四、公司轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意一點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

你自己做公司買賣的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然是有的，論是買方應(yīng)該賣方都估計(jì)考慮到以上幾點(diǎn)。

1、所了解該公司如何確定欠政府費(fèi)用。該公司如何確定都正常年審，以及報(bào)稅是否是算正常所得稅申報(bào)。一般秘書公司都會(huì)幫你清查去處理清楚。如轉(zhuǎn)讓的那幾家公司欠政府費(fèi)用，雙方需要協(xié)商處理好費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)，一般情況下，在變更之后所欠的政府費(fèi)用又賣方承擔(dān)責(zé)任。

2、了解該公司是否修真者的存在經(jīng)濟(jì)糾紛。相對(duì)于這一點(diǎn)不怎么好調(diào)察到，我建議你指派專業(yè)的律師代為起草有償轉(zhuǎn)讓公司的按照法律合同，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)債權(quán)債務(wù)接受規(guī)定，確保雙方利益。

3、核查公司變更事項(xiàng)。打開(kāi)系統(tǒng)從去注冊(cè)之日起該公司是否有那些變更事項(xiàng);網(wǎng)上核查是否確實(shí)是遞交申請(qǐng)了轉(zhuǎn)股文件。

4、銀行賬戶是否需要同步有償轉(zhuǎn)讓或撤消問(wèn)題。我司我建議你賣方撤消原公司賬戶，買方查找賬戶申請(qǐng)撤銷通知書，并新開(kāi)設(shè)賬戶。

若賬戶轉(zhuǎn)讓。需要沒(méi)有要求銀行的權(quán)利簽字人進(jìn)行需要變更，即受讓方必須到銀行參與有權(quán)簽字確認(rèn)人變更。不然，轉(zhuǎn)讓方確實(shí)轉(zhuǎn)讓股權(quán)了，不過(guò)銀行那邊肯定轉(zhuǎn)讓方的簽字，他應(yīng)該有權(quán)利操作賬戶的，對(duì)于受讓方而已是不安全的。大于，萬(wàn)一受讓方轉(zhuǎn)讓公司結(jié)束后公司有經(jīng)濟(jì)糾紛或者詐騙等違法行為，涉及到賬戶資金安全的情況下，的原因未到銀行參與進(jìn)行變更，銀行只認(rèn)權(quán)利簽字人，受讓方亦通知關(guān)聯(lián)責(zé)任。

5、太麻煩公司轉(zhuǎn)讓寫一份證明書直接否認(rèn)公司清白。其他證明轉(zhuǎn)讓后的公司運(yùn)作記錄良好，無(wú)欠債和那些不良記錄情況。防止事后糾紛。

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