房地產開發公司共有4級資質：
（一）一級：
1、注冊資金5000萬以上;
2、從事開發經營5年以上;
3、近3年竣工面積30萬平米以上;
4、連續5年工程質量合格率100%;
5、上一年施工面積15萬平米以上。
6、有職稱的專業人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的不少于20人，持有資格證書的會計不少于4人。
7、工程技術、財務、統計等業務負債人具有相應中級以上職稱。
（二）二級：
1、注冊資金2000萬以上;
2、從事開發經營3年以上;
3、近3年竣工面積15萬平米以上;
4、連續3年工程質量合格率100%;
5、上一年施工面積15萬平米以上。
6、有職稱的專業人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的不少于10人，持有資格證書的會計不少于3人。
7、工程技術、財務、統計等業務負債人具有相應中級以上職稱。
（三）三級：
1、注冊資金800萬以上;
2、從事開發經營2年以上;
3、近3年竣工面積5萬平米以上;
4、連續2年工程質量合格率100%;
5、有職稱的專業人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的不少于5人，持有資格證書的會計不少于2人。
6、工程技術、財務、統計等業務負債人具有相應中級以上職稱。
（四）四級：
1、注冊資金100萬以上;
2、從事開發經營1年以上;
3、已竣工工程質量合格率100%;
4、有職稱的專業人員不少于5人，持有資格證書的會計不少于1人。
首先就是準備相關的房地產開發資質核準材料，比如資質申請表、公司法人的營業執照、公司章程、財務報表、公司法人及相關高管的身份證明等相關材料，然后就是向公司所在地的人民政府房地產行政部門進行提出申請并提交我們準備好的相關材料，房地產行政部門在收到我們的申請及相關材料后會對我們提交的材料進行審核，房地產開發資質也是分等級的，分為一二三四級，如果該申請單位是申請而三四級房地產開發資質，那么只要當地的房地產行政部門對我們提交的相關材料進行審核就可以。
如果申請通過那么房地產行政部門就會在規定的時間內給將質資證書下發至申請人。
如果該單位是申請的一級房地產開發質資，那么就需要在房地產行政部門進行初審后，將在審核過程中有問題、意見及單位向行政房地產部門所提交的相關材料一并進行上報給當地的住房和城鄉建設部門，住房和城鄉建設部門在收到行政房地產部門所提交的相關材料及意見后會再次進行審核并且作出是否通過該申請房地產開發資質單位的行政許可決定，
所謂房地產開發公司，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分，購買房地產是一種重要的投資方式。
《房地產開發企業資質管理規定》
第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二兩個資質等級。
各資質等級企業的條件如下：
（一）一級資質：
1．從事房地產開發經營5年以上；
2．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
3．連續5年建筑工程質量合格率達100%；
4．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，專職會計人員不少于4人；
6．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8．未發生過重大工程質量事故。
（二）二級資質：
1.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，其中專職會計人員不少于2人；
2.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有統計人員；
3.具有完善的質量保證體系。
第一部分，房地產開發公司的準備工作 在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。 第二部分，行政審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。 四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。 3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
一、房地產開發資質需要哪些職稱證書？
房地產開發資質需要如下人員的職稱證書:一是工程類的中級以上職稱證兩個。財務類的中級職稱及初級職稱各一個。經濟專業和統計專業類的職稱各一個。即總共需要五個專業技術職稱人員證書。以上是新成立的房地產開發企業申請辦理的暫定級別的開發資質所需證書。
辦理房屋抵押貸款時，銀行流水不夠怎么辦？
辦理房屋抵押貸款時，銀行需要借款人提供相應的銀行流水，來證明借款人的還款能力。
只有足夠嗯還款能力，才能說明銀行放款下來，有能力還，不會出現風險。
案例分析今年9月一客戶，辦理深圳房屋抵押貸款時，提供的流水不夠，市場價值1000萬的房子，紅本房子，本來是可以貸700萬，結果銀行只批給客戶580萬。銀行流水不夠，證明不了足夠的還款能力，因此貸款會大大的打折。
1.增加共同借人辦理房屋抵押貸款，通常以家庭及公司作為共同人，因此需要提供夫妻雙方的銀行流水，或者公司的銀行就來來增加共同的流水。未婚的可以讓父母作為共借人，來增加流水
2.提前幾個月多走自己的銀行流水明知道自己要做房子抵押貸款，提前幾個月把自己的銀行卡流水走起來，多走幾筆。
3.提供資產證明把自己手上之前的東西，如，工廠、設備、股票、基金等這些證明和單據提供給銀行，證明自己有這個還款能力。
4.通過貸款中介和擔保的公司辦理辦理銀行抵押貸款時遇到流水不足時，通常是找貸款中介和擔保，因為這些公司跟銀行經常工作，通常性強，交給他們處理放心。
所以說，當辦理房屋抵押貸款時遇到不能解決的問題，找第三方，自己來來浪費時間，還辦不下來。
按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。 按揭貸款中人們最關心的是條件及程序，首先提供的資料： 1、申請人和配偶（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）。 2、購房協議書正付款收據原件及復印件各1份。 4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。 5、開發商的收款帳號1份。 其貸款手續及程序是這樣的。 首先，請到銀行了解相關情況。并辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。 然后接受銀行對您的審查，并確定貸款額度。 接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產權抵押登記和公證。 最后剩每月還款和還清本息后的注銷登記。 經過以上手續及流程，您就可以通過按揭得到新房子了。通過記者以上所述您應，并且了解了辦理貸款的相關事宜，希望按揭這把鑰匙打開更多的屬于你、我、他的新房之門。 購房者如何辦理按揭貸款？ 樓宇按揭在美國、日本、新加坡、香港等地相當普遍，已成為發達國家和地區廣為流行的一種融資購樓方式。在國內，按揭近幾年才始推行。在房地產市場上提供按揭的樓盤其銷售業績明顯優于其他樓盤。購房者辦理 樓宇按揭的具體程序如下： （1）選擇房產 購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。 （2）辦理者在確認自己選擇支持后，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀揭貸款支持的規定，準備有關款申請書》。 （3）簽訂購房合同 銀行收到購房者法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發給購房者同承諾書。購房者即可與簽訂《商品房預售、銷售合同》。 （4）簽訂樓宇按揭合同 購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。 （5）辦理抵押銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部期房，在竣工后應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。 （6）開立專門還款賬戶 購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，并簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。并辦理相關手續后，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款 買房付全款還是辦按揭？ 選好了房子，接著遇到的問題就是付款。不是所有的買房人都能拿出全部房款的，所以就有了貸款買房，或叫按揭買房，花明天的錢圓今天的夢。 付全款的三大優點 1.付全款省錢 雖然第一次付的錢多，但從買房的總數來看，可以免除各種手續費、銀行利息等。而且因為是一次性付款，所以能和開發商討價還價，進一步節省購房款。 2.無債一身輕 付全款購房日后沒有經濟壓力，因為購房者已經可以不再為房款操心，從容安排以后的金融計劃。同時也節省時間，不必進行任何資信認證，今日事今日畢。 3.轉手容易 從投資角度說，付全款購買的房子再出售方便，不必受銀行貸款的約束，一旦房價上升，轉手套現快，退出容易。即便不想出售，要發生經濟困難時，還可以向銀行進行房屋抵押。 付全款的兩項缺點 1.資金壓力大 如果不是資金充裕，畢竟一次性投入很大，也許影響消費者其他投資項目。 2.投資風險大 除非對其房產項目有相當了解，包括建筑質量、開發商技術和資金實力等，需要購房者有相當的技術專業水準，普通人無法達到。 辦按揭的三大優點 1.花明天的錢圓今天的夢 按揭就是代款，也就是向銀行借錢，購房不必馬上花費很多錢就可以買到自己的房子，所以按揭購房的第一個優點就是錢少也能買房。 2.把有限的資金用于多項投資 從投資角度說，辦按揭購房者可以把資金分開投資，貸款買房出租，以租養貸，然后再投資，這樣資金使用靈活。 3.銀行替你把關 辦借款是向銀行借錢，所以房產項目的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會你審查開發商，為你把關，自然保險性高。 辦按揭的缺點 1.背負債務 說到缺點，首先是心理壓力大，因為中國人的傳統習慣不允許寅吃卯糧，講究節省，所以貸款購房對于保守型的人不合適。而且事實上，購房人確實負擔沉重的債務，無論對任何人都是不輕松的。 2.不易迅速變現 因為是以房產本身抵押貸款，所以房再出售困難，不利于購房者退市。
所謂資質就目前的話主要就是：個人信用問題，銀行流水問題，資金用途問題，房齡問題，貸款人年齡問題，只要不是所有問題都不行的話就可以解決！
好順佳
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