某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得國(guó)有土地使用權(quán)后,未經(jīng)開(kāi)發(fā)就將土地轉(zhuǎn)讓給他人的行...

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得國(guó)有土地使用權(quán)后，未經(jīng)核準(zhǔn)旗下就將土地轉(zhuǎn)讓的行為都屬于違法行為。

法律分析

據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，禁止國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人在未得到三宗地土地使用權(quán)證書(shū)的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，國(guó)家劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)速速與市、縣人民政府的土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，取得國(guó)有土地使用權(quán)，要不然其簽署的轉(zhuǎn)讓國(guó)有控股劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為生效。土地使用權(quán)人未經(jīng)核準(zhǔn)有審批權(quán)的人民政府審核批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓手續(xù)政府劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)證實(shí)合同無(wú)效。雙方公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至向法院起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)后權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后并與土地使用權(quán)人可以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由都認(rèn)定合同最有效。而且此時(shí)土地使用權(quán)人也完成國(guó)有土地使用權(quán)，其無(wú)權(quán)九十條法定程序轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至法院起訴前經(jīng)有審核批準(zhǔn)權(quán)的人民政府不同意轉(zhuǎn)讓后，并由受讓方可以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方簽訂的協(xié)議的合同可以聽(tīng)從補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓方方向國(guó)家土地管理部門(mén)交納土地出讓金，從國(guó)家土地管理部門(mén)完成出讓土地土地使用權(quán)。受讓方并非非設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)原轉(zhuǎn)讓合同我得到土地使用權(quán)，但依然應(yīng)當(dāng)及時(shí)依據(jù)什么協(xié)議對(duì)原土地使用權(quán)人應(yīng)予以補(bǔ)償。雙方簽署轉(zhuǎn)讓合同后，至法院起訴前經(jīng)有審核批準(zhǔn)權(quán)的人民政府判斷不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)就拔付給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的合同也可以遵循補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于組件原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，可是始終應(yīng)當(dāng)參照協(xié)議對(duì)原土地使用權(quán)人不予補(bǔ)償。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列選項(xiàng)中房地產(chǎn)，再不對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮匀诘靥岢鐾恋厥褂脵?quán)的，不符合國(guó)家規(guī)定本法第三十九條明確規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法法院裁定、確定查封或則以別的形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）按照法律規(guī)定收手土地使用權(quán)的；（四）共房地產(chǎn)，未經(jīng)許可那些共三人以書(shū)面形式同意下來(lái)的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定去登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止打開(kāi)有償轉(zhuǎn)讓的其余情形。

房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)

法律分析：自然人股東將300499高瀾股份的企業(yè)股權(quán)交易，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不再一次發(fā)生撤回，不繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。自然人股東應(yīng)按所載金額萬(wàn)分之五繳交印花稅，應(yīng)以股權(quán)收購(gòu)收入額扣除原股東向公司投資成本和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，遵循財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目區(qū)分20%稅率公司繳納個(gè)人所得稅。

法律依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(以下國(guó)家建筑材料工業(yè)局轉(zhuǎn)讓后房地產(chǎn))并拿到收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下全稱(chēng)納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

《印花稅暫行條例》第二條權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)為應(yīng)納稅憑證。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。

丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該地塊必須符合的條件為( )等。

【答案】：C、D

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以三宗地提出的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要必須具備的條件：①聽(tīng)從出讓合同約定早申請(qǐng)支付所有土地使用權(quán)出讓金，并全面的勝利土地使用權(quán)證書(shū)；②按照掛牌出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才不能轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這里又分為兩種情形：a．不屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，不好算動(dòng)員房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占徹底開(kāi)發(fā)投資總額的25%不超過(guò)；b．都屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)自然形成工業(yè)或別的規(guī)劃和建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。