轉讓公司股權轉讓土地的合法性及相關程序

轉讓公司股權轉讓土地的合法性

通過股權轉讓的方式實現土地使用權轉讓，在法律上的看法并不是絕對的。司法實踐中存在兩種主要觀點：一種觀點認為，這種行為是以合法形式掩蓋非法目的，因為當事人的真實意圖是轉讓土地使用權，但由于法律的強制性規定而無法直接以土地使用權轉讓的方式實現，因此通過股權轉讓的方式來掩飾真實意圖，以達到同樣的效果。這種行為被視為規避法律的行為，應當認定無效。另一種觀點認為，該行為合法有效，因為公司股權轉讓是公司法所保護的法律行為，股權轉讓并不導致土地使用權權屬的轉移，土地仍然是原公司的財產。股權轉讓行為與土地使用權轉讓行為彼此之間相互獨立。

轉讓公司股權轉讓土地的具體程序

盡管存在爭議，但在現實中，通過股權轉讓的方式轉讓土地使用權是一種常見的做法。具體的程序通常包括以下幾個步驟：

合作開發土地的當事人就以轉讓公司股權的方式轉讓土地使用權達成協議：這是第一步，雙方需要就轉讓方式和具體條件達成一致。2. 簽訂《股權轉讓簽訂書》：這是正式轉讓股權的法律文件。

進行公司股權變更的一系列登記、備案手續：這是必要的法律手續，以確保股權轉讓的合法性和有效性。

控制公司的經營權來直接控制和管理整個項目：一旦股權轉讓手續獲得有關部門的審批通過，受讓方即可立即投入資金進行后續的開發建設。

轉讓公司股權轉讓土地的優勢與劣勢

優勢

轉讓程序操作簡單：相對于傳統的土地使用權轉讓，通過股權轉讓的方式更為簡便。

轉讓方式具有保密性特點：股權轉讓一般只需經過工商部門的變更登記即可生效，無需第三方的認可，具有較好的保密性。

可以享受稅收優惠政策：例如，根據相關政策，企業在公司制改造中，對不改變投資主體的出資比例改建成的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅；對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資的企業中時，暫免征收土地增值稅。

項目開發速度加快：一旦股權轉讓手續獲得審批通過，即可立即投入資金進行開發建設，無需重新立項辦理建設手續。

劣勢

所轉讓土地原有權屬、性質不宜確定：通過第三方（政府）介入土地使用權的轉讓雖然可以明確轉讓土地的各項特征，但在當事人之間以股權轉讓的方式轉讓土地使用權時，土地使用權的實際受讓方可能因為事先未調查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵，而導致開發受阻、成本加大或計劃流產的風險。

土地使用權的性質不必做變更，對受讓人存在隱患：如果開發項目失敗，受讓人可能無法直接以“土地使用權”價值補償自己的損失，而只能要求具有過錯的合作方承擔違約責任。

受讓人獲得股權的法律風險有多大，不易確定：股權轉讓不僅僅是權利的轉讓，也是法律風險的承擔。因此，受讓人需要謹慎評估獲得股權的法律風險。

通過股權轉讓的方式轉讓土地使用權在實踐中具有一定的市場，但它同時也伴隨著一定的法律風險和操作復雜性。在考慮采取這種方式時，當事人應當仔細評估各種因素，并在必要時咨詢法律專業人士的意見。同時，稅務規劃和保密需求也是需要考慮的重要因素。