房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓了,當(dāng)年手續(xù)都辦完了,八年沒(méi)有收到一分錢,合同是否...

一、股權(quán)交易法律概念分析

我們是可以把“股權(quán)”簡(jiǎn)單通俗的理解為股東權(quán)利，那就股權(quán)交易即為股東權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。從公司法理論上說(shuō)，股東因其出資而對(duì)公司優(yōu)先權(quán)利股東權(quán)利，而這個(gè)權(quán)利是由自益權(quán)和共益權(quán)共同橫列。說(shuō)白自益權(quán)即股東專為自己的利益而行使權(quán)利的權(quán)利，比較多除開(kāi)分紅權(quán)權(quán)、余下財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等。共益權(quán)則指股東為公司及除了那些股東以及的全體股東利益而復(fù)議權(quán)的權(quán)利，主要注意包括提案權(quán)、表決權(quán)等。自益權(quán)的額外是股東向公司投資的話的終于目的，是共益權(quán)的價(jià)值基礎(chǔ)，而共益權(quán)的法律賦予是基于自益權(quán)的手段和保障，兩者有機(jī)結(jié)合無(wú)法形成求完整的股東權(quán)利。其實(shí)，按照我國(guó)新公司法規(guī)定，“股權(quán)變更”專指有限責(zé)任公司，公司法第七十一條規(guī)定：“股東之間可以不彼此間有償轉(zhuǎn)讓其徹底出資或是部分股權(quán)。”;而是對(duì)股份有限公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓則被被稱“轉(zhuǎn)讓股份”。公司法第一百三十七條規(guī)定：“股東2.15億股的股份可以不按照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。因現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)公司還都是有限公司，故我們?cè)诖藘H以有限公司為例發(fā)動(dòng)了攻擊討論。

二、房地產(chǎn)公司股權(quán)收購(gòu)價(jià)款的確定

是對(duì)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)款怎么可以確定，并不一定在實(shí)務(wù)中過(guò)多轉(zhuǎn)受雙方會(huì)增大爭(zhēng)議，但在我國(guó)公司法制度和相關(guān)法律制度中，還沒(méi)有必須明確性規(guī)定和強(qiáng)制性要求規(guī)定。股權(quán)收購(gòu)實(shí)質(zhì)上也是一種預(yù)售合同，遵循合同法的等價(jià)有償原則，應(yīng)當(dāng)由對(duì)股權(quán)價(jià)值通過(guò)財(cái)務(wù)上的評(píng)估，而這樣的價(jià)值一般都會(huì)打向公司的凈資產(chǎn)即公司資產(chǎn)負(fù)債表上的所有者權(quán)益數(shù)。但評(píng)估價(jià)值僅是一種評(píng)判和大概的價(jià)值，不能充當(dāng)一個(gè)重要參考，在交易實(shí)踐中雙方也要確定各自因素談條件，也屬正常嗎。因?yàn)檫@個(gè)評(píng)估價(jià)值通常具體地的是公司的保證資產(chǎn)價(jià)格，而股權(quán)的價(jià)值不光體現(xiàn)了什么企業(yè)資產(chǎn)的歷史和現(xiàn)狀，比較多還應(yīng)體現(xiàn)出來(lái)企業(yè)的未來(lái)收益，而轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)格的確定應(yīng)確定企業(yè)的動(dòng)態(tài)盈利能力。

房地產(chǎn)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于可能會(huì)存在地在建工程的價(jià)值評(píng)估和未來(lái)收益問(wèn)題，存在商品房銷售常規(guī)按揭貸款，房地產(chǎn)公司與按揭銀行間早就簽有回購(gòu)協(xié)議條款，購(gòu)房者能否在10年至20年間的還款期限內(nèi)已經(jīng)履約，必然商業(yè)利益風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)公司可以做到土地、房屋價(jià)值走進(jìn)怎么，等等問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)法律制度的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，解決相關(guān)法律問(wèn)題，最后判斷股權(quán)變更價(jià)格。肯定還得決定潛規(guī)則不可能發(fā)生的潛在動(dòng)機(jī)費(fèi)用，因其不是公司法律問(wèn)題在此不述。

三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂協(xié)議后的股東變更登記問(wèn)題

股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后也沒(méi)直接辦理股東變更登記是否需要影響協(xié)議效力的問(wèn)題，在過(guò)去的實(shí)踐中修真者的存在不同看法。有人匿名消息人士《合同法》第四十四條第二款的“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理審核批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依據(jù)法律規(guī)定其規(guī)定”，包括舊《公司登記管理?xiàng)l例》第三十條之規(guī)定的“有限責(zé)任公司變更股東的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)自股東發(fā)生了什么辦理變更之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)重新提交新股東的法人資格可以證明或自然人的身份證明”，從而如果說(shuō)還沒(méi)有可以辦理股東變更登記的應(yīng)該是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不生效。而另有人則引述最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)由辦理登記手續(xù)，但未法律規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不引響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及那些物權(quán)又不能轉(zhuǎn)移到。”司法機(jī)關(guān)一般會(huì)采信后一種觀點(diǎn)。還有一個(gè)人以為這種法律上的不必須明確不屬于立法漏洞，并期待中對(duì)公司法直接修改時(shí)內(nèi)容明確股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)去登記未生效，但這種希望緊接著新公司法及配套法規(guī)的出臺(tái)而從未利用。新的《公司登記管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定：“有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)再申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)當(dāng)并提交新股東的主體資格可以證明也可以自然人身份證明。”可是表述上有所變動(dòng)，但仍不能不滿足合同法司法解釋的無(wú)法激活認(rèn)定條件。反正，從公司股權(quán)的特殊法律屬性判斷，要求明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議前提是辦理登記未生效的想法是一種觸犯私法意思自治原則的想法。而《公司登記管理?xiàng)l例》不屬于對(duì)公司的行政管理和約束規(guī)范，不應(yīng)干預(yù)平等主體間的交易活動(dòng)。換一種說(shuō)法就是，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議因雙方協(xié)商好簽訂協(xié)議而生效，都屬于對(duì)外轉(zhuǎn)讓雙方自由的法律行為，而沒(méi)有要求公司接受股東變更登記是國(guó)家對(duì)公司作為企業(yè)法人通過(guò)管理的行政要求，這里的公司是單獨(dú)的于股東的一個(gè)法律主體。兩者屬于什么有所不同法律范疇。并且，是否是接受股東變更登記不影響不大股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，如果對(duì)外轉(zhuǎn)讓某方不可以提供股東變更所需資料，另一方這個(gè)可以具體的要求其必須履行協(xié)議并承擔(dān)違約責(zé)任，別外，筆者認(rèn)為公司也無(wú)權(quán)利沒(méi)有要求其提供給所需資料以盡量的避免不違法給了公司的損失。

實(shí)踐中，雖說(shuō)股東變更登記不可能影響大股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，只不過(guò)不依照法律規(guī)定并且變更登記則會(huì)公司受到行政處罰，不能形成不必要的損失和糾紛。因此，建議在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，對(duì)外轉(zhuǎn)讓雙方均不要存在地九死一生想要逃避法律責(zé)任的想法，依照法律規(guī)定聯(lián)絡(luò)公司進(jìn)行或則的變更登記。

四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要如何行使的問(wèn)題

公司法第七十一條規(guī)定：“股東互相間可以彼此間轉(zhuǎn)讓其所有出資或是部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)由經(jīng)那些股東三分之一數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)交易事項(xiàng)書(shū)面通知那些股東征得同意下來(lái)，其他股東自接到書(shū)面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，斥之表示同意轉(zhuǎn)讓。以外股東半數(shù)不超過(guò)不表示同意轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，不同意的股東應(yīng)在購(gòu)買該轉(zhuǎn)讓手續(xù)的股權(quán);不可以購(gòu)買的，更視不同意轉(zhuǎn)讓后。經(jīng)股東贊成轉(zhuǎn)讓手續(xù)的股權(quán)，在同等條件下，以外股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)不超過(guò)股東反對(duì)意見(jiàn)參與重大決策優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確認(rèn)各自的購(gòu)買比例;協(xié)商不成的，遵循轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

該條應(yīng)明確明文規(guī)定了公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中公司損毀股東在同等條件下具備優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要如何參與重大決策，實(shí)務(wù)中有很多問(wèn)題真心探討。有那樣的話一個(gè)案例：某房地產(chǎn)公司有甲乙兩名股東，甲強(qiáng)大55%股權(quán)，乙強(qiáng)大45%股權(quán)。甲因要到外地發(fā)展，確定將55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，一開(kāi)始乙并未網(wǎng)上購(gòu)買意向，甲便與丙談好股權(quán)收購(gòu)價(jià)格，丙不愿意去購(gòu)買甲的股權(quán)，使得到該房地產(chǎn)公司的控股權(quán)。但甲宣布親自問(wèn)乙的意見(jiàn)時(shí)，乙做出要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但只定購(gòu)甲10%的股權(quán)，從而對(duì)公司控股，甲是可以將其45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓后給丙。但丙提議要買就買55%的股權(quán)，要不然不買。甲乙丙三方協(xié)商好未得手，引起糾紛。

該案所不屬于的法律問(wèn)題是：股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能不能對(duì)于轉(zhuǎn)讓方的部分股權(quán)參與重大決策?據(jù)我所知法律就沒(méi)應(yīng)明確明文規(guī)定，學(xué)界爭(zhēng)議較多，有人以為：公司重新組合股東可以對(duì)轉(zhuǎn)讓股東的部分轉(zhuǎn)讓股權(quán)參與重大決策優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。理由是：第一，從法律規(guī)定看，公司法相關(guān)規(guī)定了股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但不曾不可以股東部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況。第二，從立法本意看，公司法我之所以明文規(guī)定股東(下又稱原股東)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，目的是為能保證原股東也可以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使權(quán)利，實(shí)現(xiàn)方法對(duì)公司的控制權(quán)，能維護(hù)其既得利益者。可以提供這個(gè)保護(hù)的立法依據(jù)：一是據(jù)有限責(zé)任公司極具有資合與人合的性質(zhì)。其人合的性質(zhì)具體的要求公司股東互相間具高很強(qiáng)的合作性。當(dāng)股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，在新股東與原股東間是否可以建立起起良好的合作關(guān)系，將對(duì)原股東的利益出現(xiàn)重大的事情影響。為維持公司之人合，立法被賦予原股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以便其中,選擇是否需要給予新股東的合作。二是對(duì)原股東對(duì)公司貢獻(xiàn)的承認(rèn)，是完全保護(hù)原股東在公司既得利益的需要。公司是原股東經(jīng)營(yíng)發(fā)展的，當(dāng)股東發(fā)生了什么變化時(shí)，應(yīng)在被優(yōu)先對(duì)原股東既得利益的維護(hù)，其中便以及對(duì)公司的控制權(quán)利。如果你是，要是法律并非將原股東對(duì)公司的控制權(quán)按照相關(guān)規(guī)定適當(dāng)考慮范圍，完全沒(méi)有就應(yīng)該不會(huì)被賦予其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)公司的控制權(quán)既以及對(duì)原有控制權(quán)的維護(hù)，也除了對(duì)新控制權(quán)的優(yōu)先拿到。當(dāng)部分復(fù)議權(quán)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就這個(gè)可以拿到對(duì)公司的控制權(quán)，或絕對(duì)能魔獸維護(hù)其既得利益者時(shí)，原股東沒(méi)有必要收購(gòu)所有的對(duì)外轉(zhuǎn)讓的股權(quán)。對(duì)部分行使權(quán)利優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同意，應(yīng)當(dāng)以及在立法本意空間中。再次，有限責(zé)任公司的股權(quán)是可分物，法律不允許對(duì)其分割、部分轉(zhuǎn)讓。出讓的股東可以掛牌出讓部分股權(quán)，受讓的股東也這個(gè)可以受讓部分股權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不過(guò)也就這個(gè)可以部分行使權(quán)利。在實(shí)踐中，確實(shí)必然股權(quán)受讓方為得到公司的控制權(quán)才同意受讓股權(quán)的情況。這時(shí)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的標(biāo)的物也不變隨特定比例股權(quán)而修真者的存在的公司控制權(quán)，從這種意義上講，標(biāo)的物更具絕不可以分的性質(zhì)。不過(guò)，如所周知，在公司控制權(quán)方面，法律是優(yōu)先權(quán)破壞原股東利益的。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使權(quán)利第四順位沒(méi)有證據(jù)，其地位要低些為取得公司控制權(quán)的非股東受讓方的利益。所以我，原股東對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是所有的行使我還是部分復(fù)議權(quán)，已經(jīng)也可以無(wú)法你選，不應(yīng)不濟(jì)于受讓方得到公司再控制權(quán)的利益。對(duì)原股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)相比，轉(zhuǎn)讓后的股權(quán)始終是可分物。筆者亦贊成根據(jù)上述規(guī)定觀點(diǎn)。

但實(shí)踐中，當(dāng)由于原股東一貫主張部分行使權(quán)利優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而使股權(quán)變更根本無(wú)法接受時(shí)，如果不是擬轉(zhuǎn)讓手續(xù)股權(quán)的股東堅(jiān)持兩個(gè)月解盟公司，就只有去尋找新的受讓方，或者重新整頓公司參與清算，哪怕因此可能使公司陷入僵局。

不過(guò)還有一個(gè)很多法律問(wèn)題值得去愛(ài)我們繼續(xù)探討，也更值得你去愛(ài)蓄意參與房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的投資者影響到足夠重視，以免使自己利益造成重大的事情損失。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股份給信托公司坑業(yè)主嗎

一般對(duì)業(yè)主是也沒(méi)影響的，這只是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商用來(lái)融資的一種手段。

一、房地產(chǎn)投資信托（REITs）

REITs再則房地產(chǎn)的IPO，一般全是將房地產(chǎn)或300499高瀾股份房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)再裝入特殊目的載體，以房地產(chǎn)租金在內(nèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)收入（以及房地產(chǎn)的增值收益）以及投資者本息收入的主要注意來(lái)源。以特殊目的載體是公司為例，投資者投資的話了REITs份額，應(yīng)該是投資了一家只擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)并以600400紅豆股份房地產(chǎn)為業(yè)的公司（各國(guó)對(duì)REITS600400紅豆股份房地產(chǎn)的比例要求相同，一般至少特別要求高于50070%以上）。在這些架構(gòu)下，REITs投資者可以唯一分享房地產(chǎn)的增值收益，而并非是是固定收益類產(chǎn)品或者融資主體一定期限實(shí)現(xiàn)融資需求后回購(gòu)股份房地產(chǎn)。

標(biāo)準(zhǔn)REITs所采取措施的結(jié)構(gòu)除開(kāi)公司、信托這些合伙等。其中，信托對(duì)我國(guó)比較比較具備廣泛借鑒意義。諸如新加坡、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)這些香港地區(qū)，都區(qū)分了信托結(jié)構(gòu)。

二、信托公司

信托公司在中國(guó)是指九十條《中華人民共和國(guó)公司法》和參照《信托公司管理辦法》規(guī)定辦事機(jī)構(gòu)的通常經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。信托公司以信任指派為基礎(chǔ)、以貨幣資金和實(shí)物財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理為形式，融資和融物相結(jié)合的多邊貿(mào)易信用行為。

信托業(yè)務(wù)主要除了代理人和找代理商兩個(gè)方面的內(nèi)容。前者是指財(cái)產(chǎn)的所有者為自己或其指定你人的利益，將其財(cái)產(chǎn)個(gè)人委托給他人，特別要求通過(guò)一定的目的，暫代妥善解決地管理和都有利地經(jīng)營(yíng)；后者是指一方授權(quán)許可另一方，代為辦理的一定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。

公司轉(zhuǎn)讓,名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓嗎

法律主觀：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)公司名下房產(chǎn)決不可處理。公司是企業(yè)法人，有相當(dāng)于的法人財(cái)產(chǎn)，享受政府法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司名下的房產(chǎn)股東無(wú)權(quán)處分，股東豈能濫用公司法人單獨(dú)的地位和股東有限責(zé)任損害公司債權(quán)人的利益，豈能濫用股東權(quán)利給公司的或那些股東造成損失。

法律客觀：

不能不能有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)有都有什么，我國(guó)法律對(duì)一些房屋的禁止轉(zhuǎn)讓有著明文明文規(guī)定，以下則是不敢轉(zhuǎn)讓后的房屋：1、未依照法律規(guī)定再登記提出房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋不敢有償轉(zhuǎn)讓;2、共有房地產(chǎn)，未取得其余總共人口頭說(shuō)明不同意的房屋不得有償轉(zhuǎn)讓;3、權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的房屋不得擅入有償轉(zhuǎn)讓;4、司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)按照法律規(guī)定裁定書(shū)，判斷查封的或其他形式限制下載房地產(chǎn)權(quán)利的房屋再不轉(zhuǎn)讓手續(xù);5、按照法律規(guī)定收起土地使用權(quán)的房屋豈能對(duì)外轉(zhuǎn)讓;6、法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定不得有償轉(zhuǎn)讓的那些情形。溫馨提示：房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)的所有權(quán)無(wú)償提供地撤回給他人，也就是人們通常說(shuō)的“出售”。房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要確定房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，房產(chǎn)一般歸個(gè)人所有的，夫妻共同絕大部分，所有組織所有的。依據(jù)什么《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)(除了房產(chǎn))物權(quán)的設(shè)立、變更手續(xù)、轉(zhuǎn)讓和干掉，經(jīng)依照法律規(guī)定辦理登記，發(fā)生了什么效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生任職，但法律另有法律規(guī)定的~~，故房產(chǎn)的所有權(quán)以辦理登記規(guī)定為準(zhǔn)。房產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，應(yīng)房產(chǎn)的所有權(quán)人(賣房人)和受讓人(買房人)公司簽訂合法嗎快速有效的《房屋買賣合同》，后再買方和賣方依據(jù)法律規(guī)定合同履行各自的義務(wù)，其中最主要的就是交付房款和房產(chǎn)過(guò)戶的義務(wù)的約定。